期房買賣合同中均會對逾期交房違約金作出規定,然而有的開發商卻會在逾期交房後提出違約金約定過高,主張合同條款無效,應按照同地段房租計算違約金。
  章女士就碰到了這樣的事,而且房租評估依據的還是清水房(毛坯房)租金,直到檢察機關抗訴,其權益才得到保障
  □本報記者徐偉
  2009年就該交付的商品房,到現在都沒有交房,章女士為此鬱悶不已。然而,更鬱悶的是,按購房合同的約定,開發商本該按每日萬分之四支付逾期交房的違約金,開發商卻以違約金約定過高為由拒絕支付。事情鬧到法院後,原審法院對同期同地段的租金損失進行鑒定後,判決開發商按租房價上浮30%支付違約金。
  這樣一來,章女士獲得的違約金一下子比合同約定少了大半,這樣合理嗎?近日,經過重慶市人民檢察院第一分院抗訴,重慶市第一中級人民法院將該案發回重審,改判開發商敗訴,應按照合同支付違約金。
  事情還得從2007年說起,章女士與某房產公司簽訂購房合同,約定房產公司應於2008年12月31日前將經竣工驗收備案登記的商品房交付使用,如逾期交房開發商按日向購房者支付已交付房價款萬分之四的違約金。
  由於開發商一直未向章女士發出接房通知,為索要賠償,章女士告到了法院。庭審期間,開發商提出逾期交房的違約金約定過高,要求對同期同地段的房屋租金損失進行鑒定。後經鑒定,章女士所購房屋的租金為每月500元,該鑒定以清水房(毛坯房)為依據作出。
  之後,原審法院依據《最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定,當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少,認定違約金應為每月650元,即同期租金損失的130%。
  章女士不服,向檢察機關申訴,認為原判決以鑒定的清水房租金為基礎認定給自己造成的損失,明顯不公平,應當按照合同約定支付違約金。
  重慶市檢察院第一分院民行處檢察官審查此案後認為,合同約定的違約金並沒有過分高於造成的損失,據此提起抗訴。法院對此案再審後,改判房產公司按合同約定賠償章女士違約金共計3.5萬餘元。
  ■以案釋法
  逾期損失不能僅參照房租
  檢察官表示,原審法院採信的鑒定報告是以清水房為依據作出的租金損失鑒定,而租金是指由於房產公司逾期交房,導致章女士需另行租賃房屋,或者將原房屋出租,或者將所購房屋出租等產生的費用,章女士因被延遲交房,喪失的是占有、使用、收益該房屋的多種權益,清水房租金不僅不能客觀反映章女士所購樓層及朝向的房屋租金金額,更沒有綜合考慮到因房產公司逾期交房的行為可能或者事實上已經給章女士的生活造成的其他損失。
  此外,即使不考慮章女士是否存在其他損失的情形,僅按中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準確定損失,即中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準,按日萬分之二點一算,本案中當事人雙方約定的遲延交房違約金標準並不過高。若採用500元的租金鑒定損失額作為認定章女士的損失標準則明顯過低,顯失公平。
  檢方進一步認為,關於合同中對違約金數額計算方法的約定,是房產公司與章女士的真實意思表示,是雙方在簽訂合同時因預見到如果一方違約則可能給對方造成損失,從而作出的帶有彌補損失的約定,雙方對該風險是明知的。同時,該約定具有對等性,任何一方逾期交房或逾期付款都將被平等的追究違約責任。本案中,在章女士按約履行了付款義務的情況下,如果調低逾期交房的違約金,不僅對守約方購房者章女士不公平,而且會產生支持違約行為的負面影響,既違背了誠實信用原則,又不利於保護公平交易。
  因此,檢方認為,原審法院以違約金過高為由作出的判決存在錯誤,提出抗訴。法院宣判後,檢察官同時提醒,當前部分開發商利用房產合同補充條款,免除開發商義務,“掠奪”購房人合法權利,且未將補充協議進行工商備案,因此購房者應當謹慎對待補充協議,及時向工商或房地產開發主管部門進行咨詢。
  (原標題:逾期交房卻想按租房價賠償)
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